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Acquérir un bien immobilier - les techniques de Khor Immobilier

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Accéder à la propriété est le rêve de bons nombres de locataires. Pourtant, le chemin qui mène de la location à la propriété est parfois très long, compte tenu des différentes étapes qu’il faut valider (définir son projet, déterminer son budget, rechercher un bien et signer l’acte de vente définitif). C’est notamment ce que montre une enquête réalisée par le Crédit Foncier. Intitulée « Parcours d’acquisition de la résidence principale : du rêve à la réalité », elle a interrogé, du 4 avril au 23 mai 2018, environ 5000 ménages qui ont cherché à acquérir un logement au cours des douze derniers mois. Cette enquête vise à mieux comprendre le parcours d’acquisition de la résidence principale des français. Ainsi, elle aborde les aspects psychologiques liés à l’acquisition d’un premier logement (motivations, freins et concessions) et les aspects transactionnels (budget prévu, financement, négociation sur le prix d’achat, etc.).

Khor Immobilier, promoteur immobilier, revient sur cette enquête et nous donne son avis d’expert sur le parcours d’acquisition d’un logement.

Quel est le logement idéal des français ?

Pour cette cinquième édition, l’enquête du Crédit Foncier dresse le portrait du logement idéal que les français souhaiteraient acheter.

Acheter une maison ou un appartement ?

Sur cette question, la tendance est clairement orientée vers la maison. En effet, elle est privilégiée dans 73% des cas contre 27% pour un appartement. Il est aussi intéressant de noter que le choix d’une maison est bien plus important dans les petites villes. Par exemple, 88% des particuliers souhaitent acheter ce type de logement dans une commune de moins de 5000 habitants contre, seulement, 36% dans une commune de plus de 100 000 habitants.

Comme le précise Khor Immobilier, cette répartition est facilement explicable. En effet, le projet d’acquérir sa première maison coïncide, généralement, avec l’envie de fonder une famille et de se poser. Ainsi, plus de la moitié des primo-accédants d’une maison (56%) sont en couple et âgés, en moyenne, de 36 ans et 5 mois (enquête d’Empruntis en 2015).

Acheter du neuf ou de l’ancien ?

La réponse est plutôt partagée. En effet, les acheteurs sont intéressés à 56% par l’ancien et à 44% par le neuf.

Parmi les acheteurs recherchant dans l’ancien : 38% souhaitent acquérir une maison avec ou sans travaux à réaliser, 16% souhaitent acheter un appartement existant avec ou sans travaux. Enfin 2% des particuliers envisagent d’acheter le bien immobilier qu’ils occupent en tant que le locataire.

On retrouve les mêmes tendances parmi les acquéreurs recherchant un bien neuf : 33% recherchent une maison tandis que 11% préféreraient acheter un appartement.

Les caractéristiques indispensables que doit posséder le logement

Pour rechercher leur première habitation principale, les particuliers sont assez exigeants. Quatre caractéristiques considérées comme indispensables ressortent de l’enquête :

  1. L’emplacement géographique : ce critère est le premier cité dans 4 régions sur les 6 étudiées (Paris et 1re couronne de l’Ile de France, 2ème couronne de l’Ile de France, Quart Sud-Ouest, Quart Sud-Est, Quart Nord-Ouest, Quart Nord-Est), soit 70% des citations.
  2. La superficie : elle est essentielle pour 70% des interrogés, peu importe la région, elle figure systématiquement dans les trois premières caractéristiques.
  3. Le nombre de pièces : ce critère est important pour 67% des particuliers et constitue un élément déterminant.
  4. La présence d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin : 59% des interrogés considèrent que cette caractéristique est importante. Cependant, on peut noter qu’elle l’est plus en province qu’à Paris et en Petite Couronne d’Ile-de-France.

Ensuite, d’autres caractéristiques ressortent comme la proximité avec le lieu de travail ou des écoles pour les enfants, l’exposition, la proximité avec les transports en commun, l’absence de travaux, la présence de place de parking ou de box, la vue et les étages.

Le budget initial moyen des français

En 2018, les ménages se sont fixés un budget moyen de 169 000 euros pour l’achat de leur première résidence principale. Cependant, il est souvent réévalué à la hausse au moment de l’achat.

D’après l’enquête du Crédit Foncier, les primo-accédants dépensent en moyenne 173 000 euros pour acquérir leur logement principal. De plus, l’apport personnel peut avoir des origines diverses mais dans la grande majorité des cas, il provient de l’épargne (69%).

Quelles sont les raisons qui motivent l’achat d’un bien immobilier ?

Les primo-accédants, c’est-à-dire les personnes qui accèdent pour la première fois à la propriété, le font principalement pour deux raisons majeures: pour être chez soi (74%) et pour ne plus verser de loyer à fond perdu (69%). D’autres raisons sont également invoquées comme le fait qu’il est important pour eux d’être propriétaire de sa résidence principale, que les conditions de crédit étaient favorables ou encore qu’ils pourront aménager leur logement comme ils l’entendent.

Ensuite, les secundo-accédants, les personnes qui accèdent à leur deuxième résidence, sont motivés par le fait de changer d’environnement (passer de la ville à la campagne, par exemple, 36%), ou encore par le fait d’avoir un logement plus grand (34%).

Les étapes clés de l’acquisition d’un bien immobilier, l’avis de Khor Immobilier

L’acquisition d’un bien immobilier est un acte important de la vie. Il passe par plusieurs étapes clés comme l’estimation du budget, les multiples visites et enfin la remise des clés chez le notaire. Khor Immobilier revient en détail sur chaque étape.

Déterminer son budget

C’est la première étape à laquelle il faut penser lorsque l’on souhaite acquérir sa première résidence. Pour ce faire, il faut se poser les bonnes questions :

  •    Quel est mon apport ?
  •  Quelles sont les charges actuelles ? Quelles sont celles que j’aurai à payer demain ?
  •   Quel montant puis-je emprunter ? Combien de temps vais-je mettre à rembourser l’emprunt ?

De plus, il est important de prévoir les frais complémentaires comme les frais de notaire, les garanties, etc. Lorsque l‘on devient propriétaire, il faut aussi s’acquitter de la taxe foncière et des charges de copropriété. Rappelons que lors de l’acquisition d’un bien neuf, la taxe foncière peut être exonérée en tout ou partie pour un durée maximale de deux ans. Enfin, s’il s’agit d’une ancienne bâtisse, il faut aussi prévoir un certain budget travaux.

Etudier le marché et définir son projet

Ensuite, il est essentiel de se renseigner sur les prix du marché dans la zone de son choix.

Après avoir pris connaissance des prix de l’immobilier dans son secteur, il est nécessaire de déterminer ses critères de recherche : appartement ou maison, ancien ou neuf, zone rurale ou urbaine, superficie, etc.

Rechercher un bien

Une fois tous les critères réunis, il est temps de passer aux visites. A ce sujet, il est primordial de visiter plusieurs biens à titre de comparaison. A cette occasion, il ne faut pas hésiter à poser de multiples questions : exposition, voisinage, état de la façade et de la toiture, conformité de l’installation électrique et gaz, les charges, les taxes, etc. Il est aussi vivement conseillé de visiter les biens les plus intéressants plusieurs fois, à différents moments de la journée et jours de la semaine.

L’enquête du Crédit Foncier précise que les particuliers trouvent leur premier logement en moins d’un an pour une grande majorité (65%). De plus, les jeunes de moins de 30 ans sont ceux qui ont le plus de facilité à acquérir un bien immobilier en moins d’un an (74%).

Lors des recherches, Internet est le premier outil utilisé par les particuliers : 64% des français ont recours au web pour rechercher leur premier logement. L’enquête précise qu’Internet est majoritairement utilisé pour consulter des annonces immobilières à 78%, rechercher un financement à 60% et pour avoir une connaissance des prix du secteur (51%).

Signer le compromis de vente ou le contrat de réservation

 

Après avoir eu un coup de cœur pour une habitation lors de votre recherche, il est temps de passer à la signature du compromis de vente du bien ancien ou du contrat de réservation du bien neuf (VEFA) afin de sceller l’achat du bien.

Dans l’ancien :

De préférence, le compromis de vente doit être rédigé par un notaire.

Lors du rendez-vous, il faudra verser 5% à 10% du prix du bien au notaire. Ce montant sera bloqué sur un compte séquestre jusqu’au jour de la signature de l’acte authentique.

Dans le neuf :

En VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) le dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat de réservation est limité à 5% maximum du prix de vente total du logement.

Finaliser sa demande de financement

Ensuite, il faut finaliser sa demande de financement auprès de différentes banques afin d’obtenir plusieurs propositions. En tant que particulier, il faut les étudier avec attention. Il convient de comparer les clauses de remboursement anticipé, les possibilités de moduler la mensualité, la TAEG, etc. Enfin, le particulier peut choisir l’établissement financier et recevoir l’offre de prêt définitif.

Il dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour étudier l’offre. A partir du 11ème jour, il peut soit accepter l’offre ou la refuser et la renvoyer par courrier.

     

    Signer l’acte de vente définitif

    Une fois toute ces étapes passées avec succès, 3 mois plus tard, le particulier reçoit la copie de l’acte de vente définitif. Il convient alors de s’entretenir avec son notaire, lors d’un rendez-vous, pour prendre connaissance des différents éléments. C’est aussi à ce moment-là qu’il faudra verser le solde du prix de vente assorti des frais complémentaires lors d’une acquisition dans l’ancien.

    Dans le cas de l’achat d’un logement Khor Immobilier (VEFA), une fois l’acte authentique signé le versement du solde du prix de vente se fera via des appels de fonds liés au stade d’avancement des travaux.

    Pour finir, 3 à 6 mois plus tard, le particulier reçoit l’acte authentique de vente à son domicile à la suite de sa publication au bureau des hypothèques par le notaire.

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